건국대학교 부동산대학원(Konkuk Graduate School of Real Estate)

31/10/2012

오늘 3명 압축, 모레 단일후보 추대…이규석 후보 이탈 (서울=연합뉴스) 이지헌 기자 = 서울교육감 재선거를 50일 앞두고 보수 진영 후보단일화 작업이 마무리 ...

23/10/2011

안철수 드디어 마각을 드러냈습니다
더이상 안철수는 백신이아니고 사회근간의 바이러스인 것 같네요
국가 근본의 보수와 전국민을 위해 바이러스로 부터 예방합시다

13/10/2011

10.26서울시장후보 100분토론을 보면서
당차고 하고자하는 의지가 강한 후보 생활공감 서울을 만드려는 후보
남의 힘으로 지지율을 올리고 자리 나누는 `부채시장'을 뽑겠느냐 아니면 자력으로 미래를 설계하고 정책을 실천하는 `책임시장'을 뽑겠느냐
이것이 문제로다
투표를 통한 우리의 선택을 ㅎㅎㅎ
2012 대물프로젝트를 위해 여성이 대세인 세상 ㅎㅎㅎ
서울의 찬가를 좋아하는가
낙엽따라 가버린 사랑을 좋아하는가
나는 서울을 사랑하고 찬양하는데 ㅎㅎㅎ글 쓰기

10/10/2011

The fraud of the Fed

05/10/2011

나경원·박원순 서울시장 후보를 둘러싼 대표적 논란에 대해 여론은 엇갈렸다. 클릭하시면 원본 보기가 가능합니다. 한나라당 나

14/09/2011

미국 시카고 드폴 대학교 복수학위프로그램 시범운영 안내
안녕하세요?
이번에 미국 시카고 드폴 대학교 경영대학원 부동산학 석사(MSRE: master of science in real estate) 과정과 정규 복수학위협정을 맺기 전에, 시범 프로그램을 한번 운영해 보기로 합의하였습니다.
이번 시범 프로그램의 목적은 정말 건대 측에 드폴 유학 수요가 있는지 없는 지를 검토해 보기 위함입니다.
드폴 대학(http://www.depaul.edu/) 부동산 프로그램을 소개하면, 짐 실링(James Shilling) 이라고 미국 부동산경제학회 회장 출신 분이 계셔서 학문적으로 우수하고, 시카고 인근이라 겸임교수님들이나 인턴쉽 연계 프로그램이 좋습니다. (참고로 짐 사모님은 한국분이셨는데, 지금은 애석하게도 돌아가셨습니다.) 또한 건국대 경제과 출신 이진만 교수님도 계셔서 외국 생활이 처음인 경우 적응하기 다소 용이할 수 있습니다.
이번 프로그램의 장점은 건대 취득 학점 중 4과목을 인정해 주는 점과 영어가 어느 정도 되면 시카고 부동산 회사에서 인턴 기회가 있다는 점입니다. 단점은 드폴 대학교가 시카고인근에서는 유명한 사립대여서 학비가 비싼 반면, 국내에는 잘 알려져 있지 않다는 점과 MBA가 아니라 부동산석사라는 점입니다. MBA를 취득하려면 21과목을 취득하셔야 합니다(비교_부동산 석사 12과목).
1. 졸업 필요12 과목 중 건대 대학원에서 이수한 4과목(재무관리, 계량, 감정평가, 도시계획:건대 only) 이 인정되어 8 과목만 이수하면 됩니다.
(단, 전적 학부 혹은 대학원에서 미시경제, 회계원리 수강 필수, 경영대이므로 상경계 유리)
2. 영어 Toefl iBT는 부문별 최저점수가 20점 이나 수업 대체 (조건부 입학허가) 가능. GMAT의 경우 550점 정도 필요하나, 시범 프로그램의 경우 조정 가능.
3. 방학기간동안에 인턴쉽을 학과에서 연결.
4. 학비는 학점 당 900불, 과목(4학점)당 3600불 (390만원, 환율 1,080원)
졸업까지 2학기(6개월) 전체 8과목은 3,102만원임(생활비 제외).
(비교, 조지아 주립대, 학점당 1,186 불이나 과목이 3학점이므로 과목당
3,558불로 유사하나 졸업까지 2학기(12개월) 2,622만원 소요(생활비 제외).
코넬 부동산석사는 연간 41,325 불로 졸업까지 4학기(2년) 8,900만원
소요(생활비 제외).
5. 추천 코스는 봄학기(4월 1일)에 가서 여름인턴하고 가을학기(9월 5일~11월 20일) 마치고 졸업, 학기당 4과목 이수,
봄 학기(11주) 4월 1일 시작
여름 학기(5주) 7월 22일 시작
가을학기(11주) 9월 5일 시작
겨울학기(11주) 1월 5일 시작
College of Commerce and Kellstadt Graduate School of Business : 경영대 랭킹

? Part-time MBA program continues to be highly respected, and has received numerous top-10 rankings by U.S.News & World Report (2011)
? Ranked No. 40 in the nation by BusinessWeek in its undergraduate business program survey (2010)
? Undergraduate business program ranked No. 3 nationally for being a good value among private universities (2010)
? Graduate entrepreneur program ranked No. 12 in the Entrepreneur magazine/the Princeton Review's rank ings (2010)
? Undergraduate entrepreneur program placed No. 10 in the Entrepreneur magazine/the Princeton Review's rankings (2010)
? The College of Commerce has the largest sales education program in the country (2009)
? The Center for Creativity and Innovation named one of the top-10 university "entrepreneurial hot spots" with "the most innovative programs" by Fortune Small Business magazine (2006)



학부 등에서 미시경제, 회계원리를 수강하고 건대 대학원에서 재무관리, 계량, 감정평가, 도시계획을 수강하신 분이라면 6개월 혹은 9개월(인턴 포함)안에 부동산 석사를 취득하고 시카고 부동산 시장을 경험할 수 있는 기회입니다. 그렇지 않을 경우 보다 학기당 많은 과목을 이수하거나 좀 더 시간이 길어질 수 있습니다.
다만 아직 복수학위 협정이 체결되지 않아, 장학금 혜택도 없고, 드폴 취득학점이 건대 학점으로 인정되지도 않아, 재학생들에게는 추천하지 않습니다

18/08/2011

사업비만 3조9411억원 규모의 사업으로 2017년까지 완공할 계획이다.

[평창, 위대한 승리] 인천~평창 고속鐵 70분, 인천~강릉 고속道 170분에 간다

11/08/2011

조주현 교수, '전세값 상승 배경에는 더 이상 집값 오르지 않을 것이라는 심리 있어' (머니투데이 8/2)

조주현 교수, '전세값 상승 배경에는 더 이상 집값 오르지 않을 것이라는 심리 있어' (머니투데이 8/2)


- 수도권 6월 82% 거래 증가…"침체 풀린다는 증거"
- 실제 신규입주물량 감소로 전세 수요자 매매 전환
- 양도세 비과세 요건·전매제한 완화도 호재 될 것


◆기지개 켜는 집값, "바닥쳤다" - 바닥론

오랜 기간 침체에 빠졌던 부동산시장이 최근들어 살아날 조짐을 보이고 있다. 비수기지만 아파트 거래가 늘고 있는데다 전셋값이 꿈틀대면서 매매수요가 늘어날 조짐을 보이고 있어서다. 이런 이유로 시장에서는 "집값이 바닥을 친 것 아니냐"는 전망이 힘을 얻고 있다.

'집값 바닥론'을 주장하는 이들은 최근 서울 등 수도권을 중심으로 아파트 거래량이 늘고 있다는 점에 주목하고 있다.

국토해양부가 발표한 아파트 실거래 동향자료를 보면 신고일 기준으로 지난 6월 거래량은 전국 4만6885건으로 지난해 같은 기간에 비해 54% 증가했다. 특히 서울은 전년동기대비 81.6% 늘었다. 서울을 포함한 수도권 전체는 81.9% 가량 급증했다.



김학권 세중코리아 대표는 "부동산 경기 침체로 아파트를 팔고 싶어도 마땅한 수요자가 없어 거래가 안됐던 상황이 개선되고 있음을 보여준다"며 "그만큼 매도자 입장에서도 만족할 만한 가격대에 거래가 되고 있다는 방증"이라고 말했다.

거래량이 늘고 있지만 실제 입주 물량이 줄고 있는 점도 집값 상승 전망의 근거로 제시된다. 부동산114에 따르면 지난해 전국적으로 29만7306가구에 달했던 아파트 입주물량은 올해 20만14가구로 줄어드는데 이어 내년에는 15만5587가구로 급감하는 것으로 집계됐다.

특히 올해 3만7868가구인 서울 입주아파트 물량은 내년 1만5526가구에 그칠 것으로 예상된다. KB국민은행 WM센터 박합수 부동산팀장은 "주택건설 인·허가 실적을 보면 2008년에 전년대비 30% 가량 감소했었다"면서 "이는 지난해 연말 이후 신규 입주물량 감소로 이어지며 수급불균형을 초래했다"고 설명했다.



이 같은 신규 입주물량 부족은 전셋값 상승으로 이어지고 있다. KB국민은행에 따르면 올 6월을 기준(100)으로 지난해 6월 87.2였던 아파트의 전세가격지수는 1년새 12.8포인트 뛰었다.

서울의 경우 같은 기간 9.9포인트 상승했고 수도권 전체는 11.1포인트 높아졌다. 이에 비해 아파트 매매가격지수는 서울의 경우 1년새 1.0포인트 하락했고 수도권 전체로는 0.8포인트 떨어졌다.

이에 따라 지난해 6월 42.1이었던 서울 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 올 6월 47.4로 5.3포인트 뛰었다. 수도권은 같은 기간 43.9에서 49.6으로 5.7포인트 상승했다.

전문가들은 전셋값이 매매가의 50%를 넘을 경우 수요 자체가 전세에서 매매로 돌아서기 시작한다는 점에 주목하고 있다. 내집마련정보사 김영진 대표는 "최근 전셋값 급등은 공급 부족 영향이 크다"며 "공급보다 수요가 많으면 가격이 높아지는 게 시장 원리"라고 지적했다.

정부가 다주택자 양도소득세 비과세 요건과 전매제한 기간을 완화한데 이어 분양가 상한제 폐지 등을 추진하고 있는 점도 집값 상승에는 호재다. 김 대표는 "올들어 정부가 내놓은 대책 가운데 가장 임팩트 있는 대안이 될 것"이라며 "실수요뿐 아니라 일반 투자수요를 자극할 만한 신호가 될 것"이라고 내다봤다.

연 4%대로 예상되는 물가상승률도 부동산시장에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보는 시각도 있다. 돈의 가치가 떨어지면 그만큼 집값도 오를 수밖에 없다는 게 이들의 설명이다.

전문가들은 이와 함께 상대적으로 투자 여력이 많은 강남이나 중소형을 중심으로 상승 여력이 충분하다는 의견을 내놓고 있다. 김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 "지금까지는 강남권의 온기가 강북 등으로 퍼졌지만 최근에는 공급 물량에 따라 지역마다 판이한 양상을 보인다는 점에서 바닥 탈출은 지역별로 진행될 것"이라고 말했다.



- 6월 강남3구 거래 늘었지만 강북 75%급감
- 대출 규제·금리인상, 이자부담 점점 커져
- 상승 기대 줄어 전셋값 올라도 구입 안해


◆소득줄고 대출규제…"집값 바닥 멀었다" - 시기상조론
'집값 바닥론'에 맞서는 '시기상조론'도 만만치 않다. 일부 지역을 중심으로 거래량이 살아나고 있지만 본격적인 주택경기 활성화 '징조'로 보는 것은 무리라는 견해이다. 무엇보다 "과거와 같은 집값 상승에 대한 기대심리가 꺾였다"는 게 시기상조론의 핵심 논거다.

장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 "거래량이 늘고 있는 현 상황은 일부 자산계층의 투자로 인한 지엽적인 현상일 뿐 부동산시장이 상승기조로 돌아섰다는 의미는 아니다"라고 말했다.

서울 강남3구(강남·서초·송파구)의 경우 6월 거래량(707건)이 전달 대비 23% 증가한 반면 강북3구(노원·도봉·강북구)의 같은 달 거래량(479)은 전달보다 75% 급감했다.


전국 아파트 거래량도 4월부터 6월까지 3개월째 감소세를 보였다. 재건축아파트의 급매물 거래가 활발했던 강남3구를 제외하곤 이렇다할 거래량 증가세가 나타나지 않았다는 것이다.

집값 상승의 견인차 역할을 해온 부동산 대출이 여전히 묶여 있다는 점도 본격 회복세를 점칠 수 없게 한다는 지적이다.

장 연구위원은 "국민 대다수가 은행에서 돈을 빌려 집을 사는 현실을 감안할 때 주택수요에 가장 큰 영향을 미치는 것이 바로 대출규제"라며 "지난 6월29일 정부가 주택대출시 소득 증빙자료 제출을 의무화해 사실상 총부채상환비율(DTI)을 전국으로 확대한 만큼 당분간 주택수요가 살아나기 어렵다"고 말했다.

가계대출 문제가 심각한 수준에 달해 추가 대출 여력이 부족하고 정부로서도 대출규제를 풀기 어려운 상황이다.

물가상승 압박이 커지고 하반기 기준금리 인상이 예상된다는 점도 부동산 경기전망을 어둡게 한다. 금리가 오르면 대출이자 부담도 커져 매수자들은 움츠러들 수밖에 없다.



실질소득 감소와 실업률 상승도 구매력을 떨어뜨린다는 점에서 부동산 경기회복의 발목을 잡는 요인이 된다. 통계청에 따르면 올 1분기 전국의 가구당(2명 이상) 월평균 실질소득은 지난해 같은 기간과 비교해 0.9% 줄었다.

전분기(-1.2%)에 이어 2분기 연속 감소세다. 1분기 가계 명목소득은 월평균 385만8000원으로 전년 동기 대비 3.5% 늘어났지만 소득 증가율보다 물가 오름폭이 더 커지면서 실질소득이 마이너스를 보인 것이다.



올 2분기 대졸 주취업층의 실업률은 6.8%를 기록, 금융위기 여파로 실업률이 상승한 2009년 6.9% 이후 가장 높은 수치를 나타냈다. 이는 관련통계가 작성되기 시작한 2000년 이후 2번째로 높다.

거시경제 측면에서도 집값 상승으로 이어지긴 어렵다는 분석이다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "2분기 경제지표도 예상보다 좋지 않았던 만큼 집값 하락세는 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.

전셋값이 일정 수준 이상으로 뛰면 임대수요가 매매로 전환되고 집값 상승으로 이어질 것이란 과거 흐름은 현실과 맞지 않다는 주장도 제기됐다.

조주현 건국대학교 부동산학과 교수는 "전셋값이 상승한 배경에는 '더이상 집값이 오르지 않을 것'이란 심리가 있다"며 "이런 심리가 사라지지 않는 한 전셋값이 매매가를 역전하더라도 매매로 전환될 수 있는 구조가 아니다"고 내다봤다.

인구구조 변화도 주목해야 할 부분이다. 2007년 1.25명으로 경제협력개발기구(OECD) 국가 가운데 최저 수준인 출산율과 함께 이에 따른 인구 감소로 주택수요 자체가 줄어든다는 전망도 집값 하락 예측에 힘을 실어준다.

10/08/2011

유선종 교수, 은퇴 이후의 10만시간(매일경제 7/22)


2010인구주택총조사 결과 우리나라도 65세 이상 고령자가 11%로 고령화가 예상보다 빠르게 진행되고 있다. 노후 준비에는 여러 분야가 있다. 주거, 건강장수를 위한 준비, 노인대학 등 교육, 가족과 친지 관계, 노후 삶을 위한 경제적 준비, 노후 여가문화 개발, 은퇴 이후 30년 내지 40년에 이르는 삶의 질적 향상을 위한 노력 등을 꼽을 수 있겠다.

그렇다면 은퇴 이후 시간은 얼마나 될까. 우리 인생을 나이를 기준으로 인생 3모작으로 구분하여 보자. 태어나서 학교 졸업하는 약 25세까지를 청년기로 하고, 학교 졸업하고 취직하여 정년퇴직하는 약 65세까지를 장년기로 하고, 정년퇴직 이후 약 85세를 전후하여 하늘나라에 갈 때까지를 노년기로 가정하자.

청년기 25년, 장년기 40년, 노년기 20년으로 구분된다. 청년기는 약 25년간 학교 다니면서 열심히 공부하여 사회구성원으로 활동하기 위해 준비하는 시기다.

장년기 40년간 우리가 활동하는 시간을 계산해보자. 일하는 시간을 주일 외에 국경일 등 휴무일은 전혀 없다고 가정하고, 일주일에 월요일부터 토요일까지 6일 동안 매일 8시간씩 기계적으로 일한다고 가정하면 6일×8시간×52주×40년=9만9840시간이 된다.

이 시기는 25~65세로 취직과 결혼, 자녀 출산과 양육, 친인척 사별, 본인 건강문제 등 생로병사를 경험하고, 직장에서 승진, 사업 성공과 실패, 내 집 마련, 삶의 비전을 구체화하는 등 희로애락을 경험하는 시기다. 또한 장년기에는 본인 성공과 미래에 대한 준비를 위해 부단히 노력하는 시기다.

이 시기에는 치열한 경쟁사회에서 최대한 노력을 경주하여 삶의 열매를 구체화하며 장년기를 지내게 된다. 그러다 보니 대부분 사람들은 장년기에 많은 정력을 쏟아 부었기에 그 시기를 지나는 노년기에는 쉬고 싶어지는 것 같다.

이제 노년기에 주어지는 시간을 계산해보자. 노년기는 65~85세로 정년퇴직 이후 시간이다. 모든 시간을 스스로 마음대로 사용할 수 있는 자유시간이라고 가정하고, 하루 중 10시간은 수면, 식사 등 생리적인 욕구를 위한 시간이라 할 때 나머지 14시간은 하루에 마음대로 사용할 수 있는 자유시간이 된다. 이를 계산하면 365일×14시간×20년=10만2200시간이 된다. 계산상 편의를 위해 65세를 은퇴 시점으로 하고 85세를 하늘나라에 가는 시점으로 하였지만, 오늘날 정년퇴직 연령은 크게 앞당겨지고 평균수명이 늘어 노년기 시간은 더욱 길어지고 있다.

노년기에는 퇴직 등으로 인해 경제력은 연금 등에 의존하게 되고, 체력과 기력이 쇠약해지고 기억력이 감퇴하여 노인성 질환 등 건강상 이유로 인해 병원과 친해지는 시기다. 또한 가까운 지인과 사별 등 정신적인 아픔도 피부로 느끼게 되는 시기다.

다시 말하면 학교를 졸업하여 취직하고 결혼하는 20대 후반부터 정년퇴직하는 65세까지 약 40년간 자신을 위해 노력하고 앞만 보며 전력질주하는 시간이 10만시간에 못 미치는 데 비해 65세부터 85세까지 약 20년간 은퇴 이후에 쉬면서 지내려는 시간이 10만시간을 넘는다는 것이다.

이는 젊음과 건강, 꿈과 미래가 있고, 패기와 야망이 있어 비전을 이루어가는 40년 동안 일하는 시간보다 돈 없고 힘 없고 늙어 몸이 쇠약해지는 노년기 20년 시기에 실질적으로 누릴 수 있는 자유시간이 훨씬 더 많다는 것을 방증하고 있다.

은퇴 이후를 위한 준비, 이제는 더 미룰 수 없는 과제다. 40년간 일하는 시간보다 20년간 쉬려는 시간이 물리적으로 더 길다는 사실을 간과하지 말아야 한다. 그냥 쉬면서 지내기에는 10만시간은 감당하지 못할 만큼 길기 때문이다.

준비하지 않은 상태에서 맞게 되는 10만시간은 평안한 쉼이 아니라 재앙이 될 것이다. 다가오는 10만시간을 서둘러 준비해야 할 때다.

[유선종 건국대 부동산학과 교수]

08/08/2011

건국대학교 부동산대학원 멤버 누구나가 주인인 페이지 입니다^^
다른 학교들은 이미 활발히 하고 있어서 편의상 제가 만들었지만
다 함께 만들어 가자는 의미에서 관리자를 여러분 지정하였습니다...

자료도 올려주시고 정보도 교환하고,
페이지나 그룹 홍보도 하시면서,
입학에 관심있는 분들에게 길잡이도 해드리는 열린 공간으로
만들어 갈수 있기를 바랍니다^^

07/08/2011

조주현 교수, '전세값 상승 배경에는 더 이상 집값 오르지 않을 것이라는 심리 있어' (머니투데이 8/2)


- 수도권 6월 82% 거래 증가…"침체 풀린다는 증거"
- 실제 신규입주물량 감소로 전세 수요자 매매 전환
- 양도세 비과세 요건·전매제한 완화도 호재 될 것


◆기지개 켜는 집값, "바닥쳤다" - 바닥론

오랜 기간 침체에 빠졌던 부동산시장이 최근들어 살아날 조짐을 보이고 있다. 비수기지만 아파트 거래가 늘고 있는데다 전셋값이 꿈틀대면서 매매수요가 늘어날 조짐을 보이고 있어서다. 이런 이유로 시장에서는 "집값이 바닥을 친 것 아니냐"는 전망이 힘을 얻고 있다.

'집값 바닥론'을 주장하는 이들은 최근 서울 등 수도권을 중심으로 아파트 거래량이 늘고 있다는 점에 주목하고 있다.

국토해양부가 발표한 아파트 실거래 동향자료를 보면 신고일 기준으로 지난 6월 거래량은 전국 4만6885건으로 지난해 같은 기간에 비해 54% 증가했다. 특히 서울은 전년동기대비 81.6% 늘었다. 서울을 포함한 수도권 전체는 81.9% 가량 급증했다.



김학권 세중코리아 대표는 "부동산 경기 침체로 아파트를 팔고 싶어도 마땅한 수요자가 없어 거래가 안됐던 상황이 개선되고 있음을 보여준다"며 "그만큼 매도자 입장에서도 만족할 만한 가격대에 거래가 되고 있다는 방증"이라고 말했다.

거래량이 늘고 있지만 실제 입주 물량이 줄고 있는 점도 집값 상승 전망의 근거로 제시된다. 부동산114에 따르면 지난해 전국적으로 29만7306가구에 달했던 아파트 입주물량은 올해 20만14가구로 줄어드는데 이어 내년에는 15만5587가구로 급감하는 것으로 집계됐다.

특히 올해 3만7868가구인 서울 입주아파트 물량은 내년 1만5526가구에 그칠 것으로 예상된다. KB국민은행 WM센터 박합수 부동산팀장은 "주택건설 인·허가 실적을 보면 2008년에 전년대비 30% 가량 감소했었다"면서 "이는 지난해 연말 이후 신규 입주물량 감소로 이어지며 수급불균형을 초래했다"고 설명했다.



이 같은 신규 입주물량 부족은 전셋값 상승으로 이어지고 있다. KB국민은행에 따르면 올 6월을 기준(100)으로 지난해 6월 87.2였던 아파트의 전세가격지수는 1년새 12.8포인트 뛰었다.

서울의 경우 같은 기간 9.9포인트 상승했고 수도권 전체는 11.1포인트 높아졌다. 이에 비해 아파트 매매가격지수는 서울의 경우 1년새 1.0포인트 하락했고 수도권 전체로는 0.8포인트 떨어졌다.

이에 따라 지난해 6월 42.1이었던 서울 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 올 6월 47.4로 5.3포인트 뛰었다. 수도권은 같은 기간 43.9에서 49.6으로 5.7포인트 상승했다.

전문가들은 전셋값이 매매가의 50%를 넘을 경우 수요 자체가 전세에서 매매로 돌아서기 시작한다는 점에 주목하고 있다. 내집마련정보사 김영진 대표는 "최근 전셋값 급등은 공급 부족 영향이 크다"며 "공급보다 수요가 많으면 가격이 높아지는 게 시장 원리"라고 지적했다.

정부가 다주택자 양도소득세 비과세 요건과 전매제한 기간을 완화한데 이어 분양가 상한제 폐지 등을 추진하고 있는 점도 집값 상승에는 호재다. 김 대표는 "올들어 정부가 내놓은 대책 가운데 가장 임팩트 있는 대안이 될 것"이라며 "실수요뿐 아니라 일반 투자수요를 자극할 만한 신호가 될 것"이라고 내다봤다.

연 4%대로 예상되는 물가상승률도 부동산시장에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보는 시각도 있다. 돈의 가치가 떨어지면 그만큼 집값도 오를 수밖에 없다는 게 이들의 설명이다.

전문가들은 이와 함께 상대적으로 투자 여력이 많은 강남이나 중소형을 중심으로 상승 여력이 충분하다는 의견을 내놓고 있다. 김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 "지금까지는 강남권의 온기가 강북 등으로 퍼졌지만 최근에는 공급 물량에 따라 지역마다 판이한 양상을 보인다는 점에서 바닥 탈출은 지역별로 진행될 것"이라고 말했다.



- 6월 강남3구 거래 늘었지만 강북 75%급감
- 대출 규제·금리인상, 이자부담 점점 커져
- 상승 기대 줄어 전셋값 올라도 구입 안해


◆소득줄고 대출규제…"집값 바닥 멀었다" - 시기상조론
'집값 바닥론'에 맞서는 '시기상조론'도 만만치 않다. 일부 지역을 중심으로 거래량이 살아나고 있지만 본격적인 주택경기 활성화 '징조'로 보는 것은 무리라는 견해이다. 무엇보다 "과거와 같은 집값 상승에 대한 기대심리가 꺾였다"는 게 시기상조론의 핵심 논거다.

장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 "거래량이 늘고 있는 현 상황은 일부 자산계층의 투자로 인한 지엽적인 현상일 뿐 부동산시장이 상승기조로 돌아섰다는 의미는 아니다"라고 말했다.

서울 강남3구(강남·서초·송파구)의 경우 6월 거래량(707건)이 전달 대비 23% 증가한 반면 강북3구(노원·도봉·강북구)의 같은 달 거래량(479)은 전달보다 75% 급감했다.


전국 아파트 거래량도 4월부터 6월까지 3개월째 감소세를 보였다. 재건축아파트의 급매물 거래가 활발했던 강남3구를 제외하곤 이렇다할 거래량 증가세가 나타나지 않았다는 것이다.

집값 상승의 견인차 역할을 해온 부동산 대출이 여전히 묶여 있다는 점도 본격 회복세를 점칠 수 없게 한다는 지적이다.

장 연구위원은 "국민 대다수가 은행에서 돈을 빌려 집을 사는 현실을 감안할 때 주택수요에 가장 큰 영향을 미치는 것이 바로 대출규제"라며 "지난 6월29일 정부가 주택대출시 소득 증빙자료 제출을 의무화해 사실상 총부채상환비율(DTI)을 전국으로 확대한 만큼 당분간 주택수요가 살아나기 어렵다"고 말했다.

가계대출 문제가 심각한 수준에 달해 추가 대출 여력이 부족하고 정부로서도 대출규제를 풀기 어려운 상황이다.

물가상승 압박이 커지고 하반기 기준금리 인상이 예상된다는 점도 부동산 경기전망을 어둡게 한다. 금리가 오르면 대출이자 부담도 커져 매수자들은 움츠러들 수밖에 없다.



실질소득 감소와 실업률 상승도 구매력을 떨어뜨린다는 점에서 부동산 경기회복의 발목을 잡는 요인이 된다. 통계청에 따르면 올 1분기 전국의 가구당(2명 이상) 월평균 실질소득은 지난해 같은 기간과 비교해 0.9% 줄었다.

전분기(-1.2%)에 이어 2분기 연속 감소세다. 1분기 가계 명목소득은 월평균 385만8000원으로 전년 동기 대비 3.5% 늘어났지만 소득 증가율보다 물가 오름폭이 더 커지면서 실질소득이 마이너스를 보인 것이다.



올 2분기 대졸 주취업층의 실업률은 6.8%를 기록, 금융위기 여파로 실업률이 상승한 2009년 6.9% 이후 가장 높은 수치를 나타냈다. 이는 관련통계가 작성되기 시작한 2000년 이후 2번째로 높다.

거시경제 측면에서도 집값 상승으로 이어지긴 어렵다는 분석이다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "2분기 경제지표도 예상보다 좋지 않았던 만큼 집값 하락세는 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.

전셋값이 일정 수준 이상으로 뛰면 임대수요가 매매로 전환되고 집값 상승으로 이어질 것이란 과거 흐름은 현실과 맞지 않다는 주장도 제기됐다.

조주현 건국대학교 부동산학과 교수는 "전셋값이 상승한 배경에는 '더이상 집값이 오르지 않을 것'이란 심리가 있다"며 "이런 심리가 사라지지 않는 한 전셋값이 매매가를 역전하더라도 매매로 전환될 수 있는 구조가 아니다"고 내다봤다.

인구구조 변화도 주목해야 할 부분이다. 2007년 1.25명으로 경제협력개발기구(OECD) 국가 가운데 최저 수준인 출산율과 함께 이에 따른 인구 감소로 주택수요 자체가 줄어든다는 전망도 집값 하락 예측에 힘을 실어준다.