29/05/2026
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SIMPLEX DOS LICENCIAMENTOS URBANÍSTICOS
Foi hoje publicado em Diário da República o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que procede:
• À décima sétima alteração ao Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951, que aprova o Regulamento Geral das Edificações Urbanas;
• À vigésima primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação (RJUE);
• À sétima alteração ao Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, que aprova o regime jurídico da reabilitação urbana;
• À primeira alteração Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria.
No quadro do SIMPLEX, o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, procedeu à revisão de um conjunto de regimes jurídicos, com o objetivo de concretizar diversas medidas de simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, do ordenamento do território e da indústria.
A referida reforma deparou-se, contudo, com alguns constrangimentos no que se refere à sua exequibilidade, que se refletiram ao nível das dificuldades de articulação e aplicação pelas diversas entidades intervenientes e do impacto gerado na coerência e sistemática, em especial, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE).
Assim, o presente decreto-lei visa proceder à adaptação das medidas introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, a fim de garantir de forma mais efetiva e consequente os objetivos de simplificação de procedimentos, num quadro de segurança dos investimentos e de proteção dos interesses públicos e privados em presença, alinhando-se com a urgência de criação da oferta necessária para a satisfação do direito fundamental de todos à habitação.
Procede-se, assim, à revisão do RJUE no sentido de flexibilizar procedimentos, agilizar prazos, clarificar conceitos, assegurar a existência de títulos juridicamente seguros e disciplinar as fases de instrução, saneamento e audiência prévia dos interessados. A presente revisão não prejudica os regimes especiais relativos ao uso do solo em vigor, designadamente, em matéria de servidões militares.
Quanto às alterações ora efetuadas, importa, desde logo, clarificar que a comunicação prévia já não constituía, na realidade, um mecanismo de controlo prévio das operações urbanísticas, porquanto a intervenção municipal antes da realização das operações urbanísticas apenas ocorria em fase de saneamento e apreciação liminar, para efeitos de uma mera verificação formal da entrega documental, a qual não prevê uma análise de conteúdo ou uma rejeição da pretensão por invalidade material por parte dos municípios.
A figura referida tem ainda vindo a ser objeto de formas de aplicação muito díspares, contrariando os objetivos de harmonização e de previsibilidade necessários ao desenvolvimento uniforme da atividade construtiva ao nível nacional.
Assim, reconhece-se que a comunicação prévia deve integrar uma efetiva assunção de responsabilidade por parte do interessado - quer pela entrega dos elementos instrutórios necessários, quer pelo cumprimento integral das normas legais e regulamentares aplicáveis à operação, sem necessidade de afetação de recursos humanos dos municípios para a mera verificação documental prévia em sede de saneamento.
A análise a efetuar por parte dos serviços municipais deve ocorrer num único momento e incidir sobre a validade formal e material das operações urbanísticas como um todo.
Nestes termos, prevê-se que a generalidade das operações urbanísticas a realizar em áreas cujos parâmetros urbanísticos se encontrem efetivamente definidos possam ser executadas na sequência da submissão de uma comunicação prévia, a qual constitui um momento único de apresentação de toda a informação e elementos necessários ao cabal conhecimento da intervenção, permitindo ao interessado proceder à execução da operação, sem dependência de qualquer ato administrativo.
Procede-se, em paralelo, ao reforço do elenco de parâmetros urbanísticos que se devem encontrar previamente definidos nos planos municipais de ordenamento do território, nas unidades de execução e nas operações de loteamento, por forma a se poder sujeitar as operações urbanísticas a comunicação prévia, sem descurar os interesses públicos em presença.
Eliminam-se alguns aspetos do regime que se consideram injustificados e desincentivadores do recurso à comunicação prévia, designadamente através da revogação da sua penalização acrescida em matéria de valores das coimas e da redução do prazo dentro do qual as câmaras devem apreciar os projetos entregues, a título de controlo sucessivo municipal, sem prejuízo da possibilidade de fiscalização, a todo o tempo, da conformidade das operações com os projetos apresentados.
Por sua vez, a informação prévia continua a assumir-se como um procedimento preferencial para efeitos da confirmação da viabilidade das operações urbanísticas, sendo que, quando incida sobre todos os parâmetros urbanísticos necessários, a mesma garante um enquadramento seguro, que permite a isenção da respetiva operação urbanística de licença ou comunicação prévia, conferindo maior celeridade na execução.
Reforça-se a sua natureza eminentemente informativa, eliminando-se a possibilidade de apresentação de alterações ao projeto na sequência de audiência prévia, em consonância com a obrigação do município indicar, em caso de informação desfavorável, os termos em que a mesma pode ser revista, por forma a garantir a sua conformidade com as prescrições urbanísticas aplicáveis no âmbito de pedido subsequente.
Em matéria de licenciamento, procede-se à eliminação dos prazos globais indexados à área bruta de construção, uma vez que tal critério não se revela proporcional à efetiva complexidade urbanística das operações. Repõe-se a relevância dos prazos intercalares, por forma a permitir o respetivo ajustamento à complexidade efetiva das operações, inclusivamente para efeitos de deferimento tácito das pretensões, possibilitando que os projetos mais simples possam ser decididos em prazos mais curtos e prevendo a possibilidade da sua prorrogação por decisão municipal excecional e devidamente fundamentada, no caso de operações mais complexas.
Ajusta-se o prazo aplicável à fase de saneamento e apreciação liminar, determinando-se que as consultas às entidades que tenham de se pronunciar em função da localização das operações urbanísticas devem ser espoletadas assim que o processo se encontrar devidamente instruído.
As consultas externas que não se reportem a aspetos associados à localização da operação devem ser prévia e obrigatoriamente solicitadas pelo interessado e juntas ao requerimento inicial, considerando que, na grande maioria dos casos, as especificidades aplicáveis às atividades a realizar nos edifícios ou frações condicionam os respetivos projetos, devendo ser tidos em consideração aquando da sua elaboração, evitando-se, assim, consequentes modificações no âmbito do procedimento a correr junto das câmaras municipais.
Adicionalmente, passa a admitir-se apenas uma entrega de elementos de alteração ao projeto na sequência da audiência prévia dos interessados, quando a mesma vise a correção das desconformidades detetadas ou se encontre com estas conexas.
No que respeita às taxas, procede-se ao alargamento da possibilidade de ser efetuado o respetivo pagamento por autoliquidação, justificando-se a sua admissibilidade, não apenas no âmbito da comunicação prévia e das operações isentas, mas, pela mesma ordem de razões, na sequência do deferimento tácito da pretensão do interessado, por forma a obviar a que este tenha de aguardar pela sua liquidação pelos serviços municipais.
Neste âmbito, é ainda reposta a opção por formas de pagamento alternativas à Plataforma de Pagamento da Administração Pública, a fim de assegurar a adaptação gradual dos municípios.
Não obstante, não se afigura razoável que o comprovativo de autoliquidação possa, por si só, consubstanciar o título dessa mesma operação, por absoluta insuficiência da informação nele contida.
Retoma-se, assim, o conceito de título como documento que deve incluir as características da operação urbanística, em prol da segurança jurídica e da eficácia probatória que se exige perante terceiros.
O título da licença, da comunicação prévia, da comunicação prévia com prazo e da informação prévia favorável inclui ainda o comprovativo de pagamento das taxas e demais encargos devidos, quando aplicável.
Por conseguinte, ao nível das portarias regulamentadoras do RJUE, serão revistos os modelos de requerimento de licença, de informação prévia e de comunicação prévia, por forma a garantir que, quer o deferimento tácito das duas primeiras, quer a submissão da terceira, possam ser titulados por esses documentos, os quais contêm a síntese dos elementos essenciais da operação urbanística em causa, nos termos preenchidos pelo interessado.
O referido título deve ser aceite como elemento probatório bastante da legitimidade para a execução da respetiva operação e para os demais efeitos legais, inclusivamente no campo das transações imobiliárias.
Revela-se ainda imprescindível ter presente que cada operação urbanística deve, a cada momento, ser subsumida no âmbito do respetivo conceito legal, pelo que se procede à clarificação de alguns conceitos, entre os quais os de «obras de reconstrução» e de «edificação», esclarecendo-se igualmente que as operações de loteamento, ainda que meramente jurídicas, são também operações urbanísticas.
Deve resultar claro para todos os intervenientes que uma obra de reconstrução que comporte um aumento do volume ou da área do edifício ou fração, por extravasar as balizas da própria definição, tem de ser necessariamente enquadrada como uma obra de ampliação.
No mesmo sentido, uma alteração ao projeto após o decurso das respetivas obras carece necessariamente de ser tramitada enquanto procedimento de legalização, o qual deve ser previsto em regulamento municipal.
Nesta senda, as obras de reconstrução mantêm-se isentas de procedimento de licenciamento ou comunicação prévia porquanto, em função da clarificação da sua definição, passam a constituir uma mera reposição da situação do último antecedente válido do edifício ou fração.
A referida isenção passa a ser igualmente aplicável às operações de reconstrução de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação, bem como passa a ser classificada como de escassa relevância urbanística a substituição, nestes imóveis, dos caixilhos dos vãos por outros que, conferindo desenho e acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética.
Procede-se ainda ao aperfeiçoamento da previsão relativa aos regulamentos municipais, no sentido de assegurar o respeito pela garantia constitucional de autonomia regulamentar dos municípios.
É ainda clarificado que a execução de obras isentas pode depender do pagamento prévio das taxas que sejam devidas, ainda que pela realização de infraestruturas urbanísticas, em especial quando tenham sido precedidas de uma informação prévia que contenha todos os elementos identificativos dos parâmetros urbanísticos da operação.
Efetua-se um ajustamento ao regime da utilização dos edifícios ou frações no sentido de garantir uma abordagem integrada e equilibrada dos trâmites necessários para o efeito, assegurando-se a possibilidade de os municípios procederem à verificação da conformidade das operações.
Assim, os edifícios ou frações cujas obras tenham sido submetidas a procedimento de licenciamento, a comunicação prévia ou que se encontrem isentas de controlo urbanístico na sequência de um pedido de informação prévia ficam posteriormente sujeitas a uma mera comunicação prévia para efeitos da sua utilização, devendo, nos demais casos, ser apresentada uma comunicação prévia com prazo, permitindo, assim, a realização de uma vistoria pela câmara municipal competente.
Procede-se ao aperfeiçoamento das regras relativas aos parâmetros de dimensionamento e à cedência de áreas, em especial quando esteja em causa a afetação a habitação pública, habitação de custos controlados ou habitação para arrendamento acessível.
Paralelamente, também se clarifica que a afetação de parcelas a habitação pública, habitação de custos controlados ou habitação para arrendamento acessível tanto pode resultar na cedência para o domínio privado do município, como pode ser assegurada em propriedade privada a promover pelo loteador, incentivando a criação de oferta privada de habitação acessível, em complemento da oferta pública.
Ademais, esclarece-se que a área dos lotes ou parcelas a afetar pelo próprio promotor a habitação de custos controlados ou para arrendamento acessível deve ser incluída na contabilização do cumprimento dos parâmetros de dimensionamento relativos a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, não dando nesse caso lugar a cedência ou compensação para esse fim.
Reduz-se o prazo aplicável (i) à declaração da nulidade do ato ou da deliberação de deferimento da licença ou da informação prévia pelo órgão emitente e, bem assim, (ii) à propositura da ação administrativa pelo Ministério Público com vista à declaração da nulidade do ato ou deliberação mencionados e da ação popular.
Clarifica-se que o âmbito da fiscalização municipal relativa à segurança e salubridade diz respeito à edificação, devendo as situações de arrendamento irregular, e outras que não sejam de competência municipal, ser reportadas às entidades legalmente competentes em razão da matéria.
No que respeita à legislação de urbanismo e construção, é assumida a plataforma eletrónica «SILUC» (Sistema de Informação sobre Legislação do Urbanismo e da Construção) como base para a publicitação da relação das disposições legais e regulamentares a observar pelos técnicos.
Repõe-se no elenco de contraordenações a anteriormente prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 98.º do RJUE, agora ajustada e prevista na sua alínea r), consubstanciada na realização de operações urbanísticas que não se encontrem devidamente tituladas, e procede-se à correção da contraordenação pela execução de obra sem a necessária informação sobre o início dos trabalhos, ou sem a junção dos respetivos elementos que a devem acompanhar.
Procede-se ainda à previsão de que a submissão de comunicação prévia sem os elementos instrutórios necessários à sua apreciação e o não envio do comprovativo do pagamento das taxas, quando necessário, constituem contraordenações.
Por outro lado, e por forma a corrigir a dispersão legislativa criada, integram-se no RJUE algumas normas pertinentes do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, devidamente revistas.
Ademais, e tendo em vista assegurar o desejável equilíbrio entre a necessária segurança jurídica e o respeito pela liberdade nas transações imobiliárias, assegura-se um ajustamento a este regime, prevendo-se que, na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, deve constar do contrato se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico, assumindo-se assim a aquisição consciente e informada.
Procede-se igualmente ao ajustamento do disposto no artigo 25.º do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, no sentido de garantir que a revogação aí estabelecida do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951, produzirá efeitos com a entrada em vigor do diploma que, com base nos contributos a apresentar pelas ordens profissionais, vier a estabelecer a regulação técnica de edificação.
O presente decreto-lei entra em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação, com uma exceção, que tem unicamente a ver com as alterações ao Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, as quais entram em vigor no primeiro dia útil seguinte ao da publicação do presente decreto-lei.
Porque este diploma é vasto e tem muitas alterações, prometo voltar aqui em breve para explicar de uma forma mais detalhada as principais alterações decorrentes do mesmo.
Espero que tenham considerado este artigo útil e esclarecedor.
Miguel Torres Marques
Advogado
https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/108-2026-1128002421?fbclid=IwY2xjawSGmnRleHRuA2FlbQIxMQBzcnRjBmFwcF9pZBAyMjIwMzkxNzg4MjAwODkyAAEe5BQgFINSw3nRL1D5t9lgIKP0LmgSBjujo6TL7WHzMSPQ3FhxkRKCwYNbKAs_aem_7wqqGARP6pduoGISlItDUA
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