19/03/2012
Mortgage..., Awal Kehancuran Finansial Amerika
Sejak sebelum tahun 1925, di Amerika Serikat sudah ada Undang-undang Mortgage. Yaitu sejenis undang-undang kredit kepemilikan rumah (KPR).
Semua warga Amerika yang teleh memenuhi syarat tertentu, dapat memperoleh mortgage. Contohnya begini: Kalau gaji/ income seseorang sudah mencapai Rp 100 juta pertahun, maka ia dapat apply mortgage untuk membeli rumah dengan harga Rp 250 juta. Cicilan bulanannya cukup ringan karena mortgage itu berjangka 30 tahun dengan bunga 6% pertahun.[1]
Negara-negara yang sudah maju, termasuk negara Singapura, pada umumnya sudah mempunyai undang-undang Mortgage. Belakangan Dubai pun sudah memiliki undang-undang mortgage-nya sendiri. Sejak adanya undang-undang mortgage tersebut, penjualan property di Dubai naik 55%. Undang-undang mortgage tersebut mensyaratkan kreteria yang sangat ketat bagi seseorang untuk dapat memperoleh mortgage.
Dengan adanya “jalan baru” tersebut, pada tahun 1980, terbukalah peluang untuk menaikkan bunga. Bisnis-bisnis yang terkait dengan perumahan hidup kembali. Bank mendapat peluang bunga tambahan. Bank menjadi lebih agresif, sama seperti para broker property dan bisnis lainnya yang terkait perumahan.
Namun, “jalan baru” ini menghadapi hambatan, yakni ternyata semua orang sudah punya rumah. Maka, dibuatlah sebuah “jalan baru” oleh pemerintah pada tahun 1986, yakni penetapan Reformasi Pajak. Salah satu isinya: Pembeli rumah diberi keringanan pajak. Keringanan itu juga berlaku bagi pembelian rumah satu lagi. Artinya, meskipun sudah mempunyai rumah, kalau ingin membeli rumah satu lagi, masih dapat dimasukkan dalam fasilitas tersebut.
Di negara-negara maju, jika ada keringanan pajak akan mendapat sambutan yang sangat luar biasa. Di negara-negara tersebut pajak memang sangat tinggi. Bahkan, seperti di Swedia atau Denmark, gaji seseorang dikenakan pajak sampai 50 persen. Sebagai balasannya, semua keperluan hidup seperti biaya sekolah dan kesehatan gratis. Hari tua juga terjamin.
Keringanan fasilitas pajak tersebut meningkatkan gairah bisnis perumahan secara drastis pada tahun 1990. Dan gairah bisnis perumahan ini terus meningkat sampai 12 tahun berikutnya. Kredit mortgage ini yang biasanya berjumlah USD 150 miliar pertahun langsung meningkat tajam dua kali lipat pada tahun berikutnya. Bahkan jumlahnya terus menigkat beberapa tahun kemudian dan bahkan pada tahun 2004 mencapai hampir USD 700 miliar pertahun.
Istilah Kata ”mortgage” berasal dari istilah hukum dalam bahasa Prancis. Artinya: matinya sebuah ikrar. Hal ini agak berbeda dari kredit rumah. Dalam mortgage, Anda memperoleh kredit. Lalu, Anda memiliki rumah. Rumah itu Anda serahkan kepada pihak yang memberi kredit. Anda boleh menempatinya selama cicilan Anda belum lunas.
Karena rumah itu bukan milik Anda, begitu pembayaran mortgage macet, rumah itu otomatis tidak bisa Anda tempati. Sejak awal ada ikrar bahwa itu bukan rumah Anda, Alias belum. Maka, pada saat Anda tidak membayar cicilan rumah tersebut, ikrar itu dianggap mati. Dengan demikian, Anda harus langsung pergi dari rumah tersebut.
Belakangan, ternyata “jalan baru” tersebut merupakan kuburan bagi perusahaan-perusahaan super raksasa. Beberapa perusahaan besar investment banking seperti Lehman Brothers tumbang dan bangkrut karenanya.
Bagaimana hal ini dapat terjadi? apakah kaitan bangkrutnya perusahaan investment banking dengan kredit macet mortgage?
Ternyata, transaksi bisnis yang luar biasa pada tahun 1990 sampai dengan 2004 bukan hanya disebabkan oleh adanya keringanan pajak. “Para pelaku bisnis keuangan” melihat berbagai fasilitas pajak tersebut sebagai kesempatan untuk semakin membuat perusahaan bertambah besar sekaligus meningkatkan keuntungan. Masyarakat terus dijejali dengan iklan berupa penawaran fasilitas pinjaman perumahan (mortgage).
Jor-joran pemberi kredit bertemu dengan jor-joran pembeli rumah, klop. Akibatnya, harga rumah dan tanah serta property lainnya terus merangkak naik melebihi bunga bank.
Alhasil, bukan hanya pihak perbankan yang semakin pintar, para pemilik rumah juga semakin cerdas. Para pemilik rumah yang memiliki rumah yang sudah lunas, rumah tersebut di-mortgage-kan lagi untuk membeli rumah berikutnya. Bagi yang belum memenuhi persyaratan mortgage-pun diperbolehkan mendapatkan kredit mortgage dengan harapan bahwa harga rumah yang dibeli dengan cara cicilan tersebut akan terus merangkak naik di masa depan. Jika suatu waktu si peminjam kredit tidak mempu membayar, pihak bank beranggapan bahwa mereka masih tetap untung, karena rumah dapat di sita dan dijual kembali dengan harga tinggi. Jadi, pihak bank pun tidak takut dan ragu dalam memberikan kredit perumahan ini.
Sebenarnya pihak bank mempunyai aturan dan batasan yang ketat sebagaimana diatur dalam undang-undang perbankan yang keras. Namun sekali lagi, bagi para pebisnis, selalu ada “jalan”. Jalan baru tersebut adalah: Bank dapat bekerjasama dengan ‘bank jenis lain’ yang dikenal sebagai investment banking.
Timbul pertanyaan,”Apakah investment banking itu merupakan bank”? jawabannya adalah “bukan”. Ia hanya perusahaan keuangan yang hanya “mirip” dengan bank.
Bahkan ia lebih bebas daripada bank dan ia tidak terikat peraturan bank. Ia dapat melakukan banyak transaksi keuangan seperti: menerima berbagai macam “deposito” dari para pemilik uang, meminjamkan uang, meminjam uang, membeli perusahaan, membeli saham, menjadi penjamin, membeli rumah, menjual rumah, private placeman, dan apa pun yang orang bisa lakukan. Bahkan dapat melakukan hal-hal lainnya yang tidak dapat dilakukan oleh bank. Lehman Brothers, Bear Stern, F***y Mae dan banyak lagi adalah jenis perusahaan-perusahaan investment banking.
Fleksibelitas dan kebebasan yang dimiliki perusahaan-perusahaan investment banking membuat ia lebih agresif dalam memberi pinjaman yang tanpa ketentuan pembatasan apapun. Ia dapat membeli sebuah perusahaan dan menjualnya kapan saja. Jika uang yang dimilikinya tidak mencukupi, ia dapat meminjam kepada siapa saja, baik pada bank lain maupun kepada sesama investment banking. Ataupun kepada orang-orang kaya yang memiliki banyak uang yang dikenal sebagai “personal banking”.
Orang-orang dari investment banking sangat agresif menawarkan fasilitas pinjaman. Jika dulu hanya orang-orang yang sudah memenuhi persyaratan tertentu (prime) yang dapat memperoleh mortgage, kemudian ternyata orang-orang yang kurang memenuhi syaratpun (sub-prime) dirangsang untuk mengambil mortgage.
Di Amerika Serikat, semua warga negara memiliki “rating”. Skor tinggi rendahnya rating seseorang ditentukan oleh besar kecilnya penghasilan dan boros-tidaknya gaya hidup orang tersebut. Orang yang disebut prime adalah yang ratingnya 600 ke atas. Setiap tahun orang bisa memperkirakan sendiri, ratingnya naik atau turun.
Jika rating seseornag sudah mencapai 600, ia sudah boleh bercita-cita memiliki rumah lewat program mortgage. Jika ratingnya belum mencapai 600, maka ia harus berusaha sekuat mungkin untuk mencapai rating 600. Caranya, dapat dengan tekun dan terus bekerja keras supaya gajinya naik atau melakukan penghematan pengeluaran. Sehingga jumlah pemasukan semakin merangkak naik meninggalkan jumlah pengeluarannya.
Namun, seperti penjelasan diatas, yakni perusahaan harus semakin besar dan keuntungan (laba) harus semakin meningkat, maka pasar (calon konsumen) perumahan pun di “gelembungkan”. Caranya? orang ratingnya masih sub-prime mislanya 500 sudah ditawari mortgage. Asumsinya, kalaupun peminjam gagal bayar alias macet, rumahnya bisa di sita. Setelah disita, rumah tersebut dapat dijual dengan harga yang lebih tinggi dari nilai pinjaman. Karena asumsinya, harga rumah dan tanah akan terus meroket dan tak akan pernah menurun.
Ternyata kalkulasi jangka panjangnya keliru. Karena, dalam waktu kurang dari 10 tahun, banyak konsumen yang mengalami gagal bayar alias macet. Jumlah konsumen yang gagal bayar semakin banyak. Akibatnya, rumah yang disitapun semakin banyak. Rumah yang dijualpun semakin banyak jumlahnya. Semakin banyak orang yang menjual rumah, dan akibatnya harga rumah semakin turun. karena harga rumah yang semakin menurun, berarti nilai pinjaman rumah tersebut semakin tidak cocok dengan nilai pinjaman yang telah dikeluarkan perusahaan. Dan itu berarti semakin banyak yang gagal bayar.
Bank atau investment banking yang memberi pinjaman telah p**a menjaminkan rumah-rumah itu kepada bank atau investment banking yang lain. Yang lain itu menjaminkan ke yang lain lagi. Yang lain lagi itu menjaminkan ke yang berikutnya lagi. Satu ambruk, membuat yang lain ambruk. Seperti kartu domino yang didirikan berjajar. Satu roboh menimpa kartu lain, Roboh semua.
Berapa ratus ribu atau juta rumah yang termasuk dalam krisis mortgage itu? Belum ada data. Hanya nilai uangnya yang ada datanya, yakni sekitar 5 triliun dolar.
Konon khabarnya, jutawan terkenal Robert T Kiyosaki juga terkena dampak krisis mortgage ini. Karena model bisnis beliau adalah meminjam uang kepada bank, kemudian membeli rumah yang kemudian disewakan. Setelah itu, rumah tersebut dijual dengan harga berkali lipat. Dengan adanya krisis mortgage ini, semakin banyak yang menjual rumah,sehingga harga rumah anjlok menurun, karena semakin sedikit orang yang mampu membeli rumah. Artinya, lebih besar supply daripada permintaan.[2]
[1] Diktat kuliah Ekonomi Makro STEI Husnayain
[2][2] Tranparansi, Jurnal Ilmiah STIAMI Oleh : DR. Rachman Pasha, SE MM
